Жилая недвижимость, как правило, приобретается с одной из двух целей: непосредственное проживание собственника и инвестиционное вложение денежных средств. В первом случае наибольшее значение имеют потребительские свойства жилплощади, удобство расположения и цена, во втором наиважнейшим фактором выбора является потенциал роста стоимости, стабильность. В условиях кризисных и посткризисных колебаний рынка недвижимого имущества всех инвесторов – потенциальных и реальных, - интересует один и тот же вопрос: «Обвал цен на недвижимость – стоит ли его ждать?»
Отчего и почему
Дефиниционные нормы определяют обвальный процесс цен на недвижимость как значительное – в пределах 30-60% - и резкое уменьшение стоимости жилого имущества в сравнении с периодом, предшествующим обвалу. Обвальные реакции рынка на действие своих участников, государства и общую экономическую ситуацию в стране и мире, по сути, негативны для всех – как для продавцов, так и для покупателей. В первом случае резкое снижение стоимости недвижимости влечет за собой убыточные операции по ее продаже – владелец квартиры продаст жилплощадь, что называется, «в минус». Отрицательные стороны обвала цен на недвижимость для потенциального покупателя заключаются в резком и тотальном исчезновении предложений от собственников, неудовлетворенных условиями возможной сделки.
Наиболее распространенной и существенной причиной обвала рынка недвижимости является значительное превышение предложением спроса. В ситуации дефицита покупателей последние получают возможность диктовать свою волю продавцам, что неизбежно приводит к снижению уровня цен, стагнации. Соответственно, чем выше коэффициент предложения на одного покупателя – тем вероятнее возникновение стагнационной реакции.
Все прочие причины в значительной мере связаны с основной, влияют на нее. К примеру, уровень спроса на недвижимость непосредственно зависит от платежеспособности потенциальных покупателей, наличия у них денежных средств. В докризисных условиях напряженности с наличием у покупателей средств не наблюдалось – ипотечные кредиты были довольно доступны. С приходом пресловутого МФК большинство банков решило перестраховаться и заморозило свои ипотечные программы. Как результат, резкое снижение спроса на жилую недвижимость, начало процесса снижения цен.
Лишь усиливает возможность катастрофического обвала рынка недвижимости высокая доля инвестиционных покупок на определенной территории. Опасаясь потери вложенных средств, собственник жилой недвижимости, приобретенной с инвестиционной целью, заметив тенденцию понижения стоимости, в большинстве случаев попытается продать данный объект недвижимого имущества. Чем больше доля подобных «инвестиционных» квартир – тем больше будет предложение и, соответственно напряженность на рынке недвижимости.
Быть или не быть?
Однако, наверняка потенциальных инвесторов больше интересует не сам механизм возникновения обвальных процессов, а вероятность их наступления в ближайшее время. С приходом первой кризисной волны многие эксперты заговорили о грядущем падении цен на все категории недвижимости, большинство было настроено довольно пессимистично, предрекая обвал цен на недвижимость катастрофических масштабов.
Как показывает практика, большинство также может ошибаться – что и произошло в данном случае. Несомненно, на протяжении всего кризиса в сегменте жилой недвижимости наблюдались процессы понижения стоимости, однако, весьма плавные и не особо значительные – несколько процентов в год. Предсказанного обвала так и не произошло, в настоящее время отмечается отрадная тенденция повышения уровня цен, очевиден выход из «ценовой ямы».
Однако, текущая ситуация также вызывает опасение у значительной доли инвесторов. Рост цен, безусловно, когда-нибудь закончится и начнется вполне естественный процесс их падения – так называемые, «качели цен». Инвесторы, определив данный тренд, начнут спешно распродавать всю свою недвижимость – и вновь возникнет дефицит спроса. Как быть?
Анализ ситуации на рынке московской жилой недвижимости позволяет сделать вывод, что если подобные последствия в существующих условиях и возможны – то наступление их в течение ближайших двух – трех лет маловероятно. По прогнозам экспертов, 2010 год станет рекордным по количеству сделок с недвижимостью за всю историю. В сравнении с аналогичными периодами 2009 года, количество сделок увеличилось более чем в два раза – великолепный показатель, даже с учетом низкой прошлогодней активности рынка.
По заявлениям специалистов, рынок жилой недвижимости Москвы и большинства регионов довольно стабилен, наблюдается его рост. В ближайшие годы вполне возможна некоторая приостановка роста цен, однако, падение данного показателя крайне маловероятно. Как результат, 2010 год является одним из наиболее благоприятных для инвестиционных вложений в жилую недвижимость.
Максим Кузнецов
