Виды ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты различаются по объекту приобретения и целям его использования, источникам займа и получателям, а также способам рефинансирования и видам процентных ставок. Объединяет их то, что объектом кредитования всегда выступает недвижимость, остающаяся под залог долговых обязательств заемщика.
По срокам погашения ипотечный кредит является одним из наиболее длительных, но с учетом суммы кредитования, стоимость самого кредита – «процента» за приобретение ипотечной недвижимости – является достаточно высокой. Кроме того заемщик, как правило, уплачивает первоначальный взнос – до половины цены приобретаемой площади.
Виды ипотечных кредитов по объектам приобретения и целям кредитования
Заемщик может взять ипотечный кредит на приобретение земельного участка, производственных площадей, жилого помещения (в многоквартирном или частном доме), садоводческого хозяйства, строящегося объекта и даже воздушных или морских судов.
По целям использования различают ипотечное кредитование покупки постоянного места жительства, дома или участка для сезонного пребывания, а также площади для ведения предпринимательской деятельности.
Виды ипотечных кредитов по источнику займа и субъектам кредитования
Ипотечные кредиты предоставляются заемщикам не только коммерческими банками. В некоторых случаях они «продаются» сторонней кредитной организацией, осуществляющей, например, государственную ипотечную программу, или занимающейся ипотечным кредитованием как посредник.
Заемщиками, в свою очередь, могут выступать как застройщики, так и непосредственные потенциальные владельцы жилья или производственной площади. В некоторых коммерческих банках открыты льготные программы кредитования сотрудников или представителей предприятий-партнеров.
Виды ипотечных кредитов по способу рефинансирования
Финансированием ипотеки занимаются разные организации, каждая из которых заинтересована в дополнительном обеспечении выдаваемого кредита.
Ипотечные банки для обеспечения обязательств по ипотечному кредитованию выпускают облигации в счет собственных финансовых активов предприятия, в том числе из уставного капитала. Универсальные коммерческие банки могут обеспечивать рефинансирование ипотечного кредита не только из собственных средств, но и из сторонних займов, в том числе международных. Организации, занимающиеся кредитованием по договору с банком или ипотечным агентством, могут также продавать последним «закладные» по ипотечному кредиту.
Виды ипотечных кредитов по амортизации долга
По способам погашения ипотечные кредиты делятся на постоянные (аннуитетные), выплаты по которым производятся в оговоренный сторонами период с фиксированной процентной ставкой, переменные (с регрессирующей, нарастающей или переменно меняющейся в зависимости от ситуации на рынке процентной ставкой) или единовременные.
Так называемый шаровый платеж предусматривает разовую выплату большей части долга в конце срока, на который предоставляется кредит, и является выгодным в реализации проектов по освоению земельных угодий.
Виды ипотечных кредитов по разновидностям процентной ставки
В случае, когда процентная ставка по ипотечному кредиту является фиксированной, сумма выплаты по процентам уменьшается с приближением к окончанию срока выплат, так как уменьшается остаток на счете. Переменная ставка (с установленными порогами минимума и максимума и возможностью досрочного погашения) может увеличиваться при досрочном погашении кредита (если это указано в договоре, за досрочное погашение банк также может наложить штраф на получателя). К переменным процентным ставкам относят индексируемые ставки с фиксированной «основой» и добавочным процентом, учитывающим текущий уровень инфляции.
В условиях нестабильности макроэкономической ситуации ипотечные кредиты для заемщиков, как правило, являются дорогими и рискованными, особенно, когда при расчете процентной ставки начинает учитываться растущий уровень инфляции в стране, а реальный уровень дохода получателя кредита падает. Однако, в условиях отсутствия других возможностей для приобретения недвижимости ипотечное кредитование порой является единственным выходом из сложившегося положения.
